In questi ultimi anni vi è stato un rilevante incremento delle procedure esecutive immobiliari, che hanno portato un grande numero di immobili all’asta. Questa situazione ha determinato un forte interesse nei confronti del settore delle aste immobiliari. Tanto è stato scritto in materia, ma occorre fare chiarezza in quanto, a fronte di indubbi vantaggi, l’acquisto di un immobile in asta pone numerose criticità che vanno conosciute e affrontate per tempo. Di seguito ho sintetizzato quelli che sono i principali vantaggi e svantaggi dell’acquisto di immobili all’asta rispetto a una normale compravendita immobiliare.
I VANTAGGI
Tra i vantaggi, il principale risiede nel significativo potenziale risparmio sul prezzo di acquisto dell’immobile: si parte da un risparmio del 10/15% rispetto ai valori di mercato, fino ad arrivare, nei casi più vantaggiosi, al 50/60% sul valore di mercato.
Un altro importante vantaggio dell’acquisto di immobili in asta risiede nella totale trasparenza delle informazioni: tutta la documentazione relativa all’immobile in asta, infatti, è di facile e immediata acquisizione ed è liberamente scaricabile dal sito del Tribunale e da altri siti convenzionati con lo stesso.
In particolare per gli immobili in asta vi è obbligo di redarre una perizia: a norma dell’art. 568 c.p.c. l’immobile viene preventivamente visionato da un professionista esperto nominato dal Tribunale, il quale redige una perizia di stima, che viene resa disponibile sul sito del Tribunale e su altri siti convenzionati con lo stesso.
In tale modo l’acquirente, a differenza di quanto avviene nelle normali compravendite immobiliari, dispone di un documento ufficiale di riferimento da cui partire per potere effettuare una corretta valutazione dell’immobile;
Inoltre, negli acquisti di immobili in asta l’acquirente non è tenuto a corrispondere provvigioni per mediazione immobiliare, non deve corrispondere alcuna spesa notarile e vi sono buone possibilità di ottenere dei finanziamenti: in particolare, grazie anche alla rinnovata convenzione tra ABI e Tribunali, le banche hanno predisposto prodotti finanziari “ad hoc” per le aste immobiliari, che consentono tempi di istruttoria più contenuti e garanzia, a seguito di istruttoria favorevole, del mutuo mediante contratto preliminare.
GLI SVANTAGGI
Tra le criticità, segnalo la complessità della procedura: specie se si è alle prime armi, è bene farsi assistere da un professionista esperto in materia, onde evitare brutte sorprese.
L’acquisto di immobili in asta avviene poi a corpo e non a misura: eventuali differenze di misura che dovessero evidenziarsi, dunque, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo.
La vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revocata per alcun motivo; in conformità a quanto previsto dall’art. 2922 del Codice Civile l’esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi peraltro di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.
In base all’art. 586 c.p.c., a seguito del versamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario, il giudice dell’esecuzione pronuncia il decreto di trasferimento e ordina la cancellazione, a cura della procedura, delle trascrizioni di pignoramenti e ipoteche nonché di sequestri conservativi: tale cancellazione non riguarda però altri diritti o domande gravanti sul bene ad esempio diritti parziali con usufrutto, abitazione, fondi patrimoniali. In relazione a tali diritti o domande il giudice dell’esecuzione non può disporre la cancellazione: occorrerà apposito provvedimento del giudice competente.
Se l’immobile acquistato in asta fosse occupato, bisogna valutare con grande attenzione la possibilità di liberarlo ed i tempi e i costi necessari.
In particolare l’acquirente dovrà preliminarmente valutare, in conformità a quanto previsto dall’art. 2923 del Codice Civile, se l’occupante ha valido titolo anteriore al pignoramento, come un regolare contratto di locazione registrato in data anteriore al pignoramento: in tale caso per la liberazione dell’immobile occorrerà attendere il termine del contratto.
Qualora invece l’occupante non abbia valido titolo anteriore al pignoramento, il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale costituirà titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile. L’aggiudicatario dovrà quindi attivarsi in tal senso, ma i tempi di rilascio dell’immobile non sono certi.
